Deutscher Gewerkschaftsbund

Es fehlt an bezahlbarem Wohn­raum. Schon die klassische „Mittelschicht“ hat Pro­ble­me, passenden Wohn­raum zu akzeptablen Preisen zu finden. Eine Folge: Ar­beit­nehm­erinnen und Ar­beit­nehmer, die mit durch­schnitt­lichen Gehältern auf bezahlbare Mietwohnungen angewiesen sind, müs­sen einen immer höheren An­teil ihres verfügbaren Ein­kommens für die Miet- und Mietnebenkosten ausgeben. Für Menschen mit niedrigen Ein­künften ist es fast unmöglich ge­worden, be­zahl­ba­ren Wohnraum zu finden. In der Wohnungsnot liegt sozialer Sprengstoff.

Die vorhandenen Instrumente - beispielsweise das kooperative Bauland­modell oder die Mietpreisbremse - schaffen auf Grund der ständig zu­nehmen­den Nach­frage kaum Entlastung. Langwierige Genehmigungs­verfahren und ein begrenztes Flächenpotential verhindern ebenfalls eine Trend­wende.

Die Bilanz ist ernüchternd: In Köln entstanden im 1. Halbjahr 2017 weniger Wohnungen als im Vorjahr! Das Kölner Bauamt hat in den ersten 6 Monaten 2017 gerade einmal Baugenehmigungen für 1.359 Woh­nun­gen erteilt. Im Vor­jahres­zeitraum waren es noch 2.142 Wohnungen. Ge­braucht werden allerdings rund 3.000 pro Halbjahr.

Wohnen ist nicht nur ein zentrales Grundbedürfnis, sondern ein inter­na­tio­nal verbrieftes Menschenrecht – also ein Grundrecht! Als Teil des Rechts auf einen angemessen Lebensstandard ist es fest verankert in der Allge­meinen Erklärung der Menschenrechte von 1948 und in dem von Deutschland ratifizierten UN-So­zial­pakt von 1966.

Das Menschenrecht auf Wohnen beinhaltet eine aus­reichen­de Ver­füg­barkeit angemessenen Wohnraums, einen offenen, dis­kri­mi­nie­rungsfreien und be­zahl­baren Zugang sowie eine menschenwürdige Wohn­quali­tät. Der Staat – und zwar auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene – ist völ­ker­rechtlich verpflichtet, sich der Problematik ernsthaft anzunehmen und effektive Maß­nah­men zu er­greifen, um Wohnungsnot zu bekämpfen. Er darf es nicht hinnehmen, dass Menschen aus ihrem Wohnumfeld ver­trieben werden (Gentrifizierung), in menschen­unwürdigen Ver­hält­nissen („Schrottimmobilien“) oder auf der Straße leben.

Die Mitglieder der DGB-Gewerkschaften sind überwiegend auf be­zahl­baren Wohn­raum oder bezahlbare Grundstücke angewiesen. Mittlerweile wohnt die Hälfte der Menschen, die in Köln arbeiten, außerhalb der Stadt­grenzen. Über 260.000 pendeln täglich nach Köln. Das hat während des Be­rufsverkehrs er­heb­liche Auswirkungen. Gründe für diese ökonomisch und ökologisch un­be­frie­di­gen­de Situation sind unter anderem der her­rschen­de Wohnungsmangel und das Mietpreisniveau.

Nach einer aktuellen Studie der Hans-Böckler-Stiftung müs­sen über 46% der Kölner Haushalt mittlerweile mehr als 30% ihres Netto­einkommens für die Kaltmiete aufbringen. Über 25% müssen sogar mehr als 40% ihres Netto­einkommens für die Kaltmiete verwenden. (Quelle: Henrik Lebuhn, Andrej Holm, Stephan Junker, Kevin Neitzel: Wohn­ver­hält­nisse in Deutsch­land – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt „Soz­ia­ler Wohnversorgungsbedarf“, Sep­tem­ber 2017.)

Bezahlbarer Wohnraum wird aber auch von anderen Be­völkerungs­grup­pen drin­gend gesucht: Studierende, Auszubildende, Menschen mit Niedrig­löhnen (mittlerweile 25%), Rentnerinnen und Rentner, Arbeits­lose, oder Solo­selbständige finden auf dem „überhitzten“ Wohnungsmarkt eben­­falls kaum noch eine passende Wohnung.

Außerdem: In Köln galten im Jahr 2015 17,5% der Menschen als arm. Innerhalb von 7 Jahren ist die Zahl um 31,6% gestiegen. Die Kinderarmut liegt bei 20%. Rund 111.000 Menschen arbeiten in geringfügig entlohnter Beschäftigung. Über 100.000 Menschen arbeiten in Teilzeit. Ca. 62.000 haben eine Helfertätigkeit. In Köln sind derzeit 22.420 Menschen trotz Arbeit auf Hartz IV angewiesen. In 2015 hatten 14.159 Rentnerinnen und Rentner, d.h. 7,2 Prozent, in Köln weniger Geld als es der gesetzliche Mindeststandard vorsieht. Der Landesdurchschnitt liegt bei 3,8 Prozent. In Köln gelten 103.600 Personen als überschuldet, das sind 11,64 Prozent der Bevölkerung. In einzelnen Stadtteilen liegt die Überschuldungsquote bei 20 bis 28 Prozent.

Rat und Verwaltung müssen daher aus Sicht der Kölner Gewerkschaften drin­gend neue Wege gehen und ihre Handlungsmöglichkeiten kon­se­quen­ter nutzen. Dabei reicht es nicht aus, auf Marktmechanismen und kapi­talkräftige Investoren zu vertrauen. Wohnen ist ein Menschenrecht und kein Renditeobjekt. Kapital­interessen und bezahlbarer Wohnraum stehen im Widerspruch zueinander. Die Gesetze eines weitgehend freien Marktes - hohe Nachfrage und geringes An­gebot - schließen immer mehr Menschen von einer adäquaten Wohnraum­ver­sor­gung aus. Wohnraum­ver­sorgung muss daher wieder stärker als Teil der öffentlichen Da­seins­vor­sorge begriffen werden.

Die Stadt muss vorhandene wohnungspolitische Instrumente einsetzen und schärfen – aber auch ganz neue Wege gehen.

Knapp 50% der Kölner/innen haben Anspruch auf einen Wohn­be­rechti­gungs­­­schein, aber nur knapp 7% der Kölner Wohnungen unterliegt einer Sozialbindung.

Die Zahl der geförderten Mietwohnungen (Typ A/1. Förderweg) ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Ein Grund: Öffentlich ge­för­derte Wohnungen fallen nach 20 bis 25 Jahren aus der Mietpreisbindung. In Zahlen: 1990 gab es in Köln über 104.000 Sozialwohnungen. Bis 2014 ist die Anzahl auf knapp 40.000 gesunken.

Im gleichen Zeitraum sind die durch­schnittlichen Mieten, Grund­stücks­kos­ten und Kaufpreise für Wohneigentum „explodiert“ und erreich­ten fast je­des Jahr neue Rekord­werte. Alleine für Eigentumswohnungen ist der mitt­lere Kaufpreis je m² Wohnfläche von 2009 bis 2014 um 40% gestie­gen.

Diese Entwicklung, die sich nicht aus normalen Kostensteigerungen er­klären lässt, gilt es mit Blick auf das Menschenrecht auf Wohnraum zu stop­pen.

Die Schaffung von Sozialwohnungen durch öffentlich geförderte Kredite macht in Zeiten niedriger Zinsen wenig Sinn. Investoren können sich auf dem Kapitalmarkt derzeit günstig Kredite besorgen. Ohne öffentliche Förderung entfällt die Miet­preis­bindung. Marktgängige Mieten und hohe Renditen sind sofort möglich.

Mit hohen Tilgungsnachlässen hat das Land NRW auf die Niedrig­zins­phase re­agiert. Den Investoren wird dabei bis 25 Prozent der Kredit­sum­me erlassen. Ein teures Modell, da die Sozialbindung nach 20 bis 25 Jahren entfällt. Hier wäre es sinnvoller, die Tilgungsnachlässe in staatliche Eigen­tumsanteile umzuwandeln, die dem Land eine dauerhafte Einfluss­nahme auf die Miethöhe sichert. Alternativ könnten die Tilgungs­nachlässe nur öffentlichen oder gemeinnützigen Woh­nungs­bauträgern gewährt werden.

Investoren des hochpreisigen Wohnungsbaus verfügen in der Regel über ausreichend Kapital, um sich notwendige Grundstücke auf dem freien Markt zu beschaffen. Als Verfechter und Nutznießer von Marktgesetzen ist es konsequent, dieses Segment dem freien Grundstücksmarkt zu über­lassen.

Das Instrument des sogenannte „Kooperativen Baulandmodells“, das Investoren ab einer Größenordnung von 20 Wohnungen verpflichten soll, 30 % Sozialwohnungen zu bauen, hat bislang nicht gegriffen. In Köln wurden über dieses Instrument in den letzten Jahren keine Sozial­wohnungen errichtet. Der Haken: Die Stadt untersucht auf Grundlage von Investorendaten, ob ein Bauprojekt mit der 30%-Quote wirtschaftlich bleibt. Für Investoren bietet das die Gelegenheit, Neubauten so herunter­zu­rechnen, dass sie sich bei einem Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen nicht lohnen. (Quelle: https://www.ksta.de/25940486)

Darum wäre es ein sinnvoller Schritt, das Modell zumindest zu einem „Baulandmodell+“ weiterzuentwickeln: Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Stadt entfällt. Entweder der potentielle Käufer stellt sie selbst an und kann die 30 % zusichern. Oder er bekommt das Grundstück nicht.

Außerdem ist eine Verlängerung der Sozial­bindung auf 40 Jahre sinnvoll. Neben den 30 % Sozial­woh­nungen sollten weitere 30% mit einer ge­öffneten Sozialbindung (Kostenmiete zuzüglich maximal 10% Aufschlag) festgeschrieben werden. Diese Regelung führt einerseits zu einer gemischten Sozialstruktur. Sie bietet andererseits den Investoren eine Ren­dite­perspektive, die deutlich über den gängigen Zinssätzen für sichere Wert­an­lagen liegt.

Ein Instrument ist die „soziale Erhaltungssatzung“ – auch „Milieu­schutz­sat­zung“ genannt. Sie bietet zwar keinen umfassenden Mieter­schutz, da Miet­preissteigerungen weiterhin möglich sind und In­stand­haltungs- oder Mo­derni­sierungskosten weiter auf Mieten umgelegt werden können. Mit einer intensiv genutzten Milieuschutzsatzung lassen sich Kosten­stei­ge­rungen aber deutlich begrenzen, da bauliche Ver­än­de­rungen genehmigt werden müssen. Die Stadt kann auf diesem Weg „Luxus­moderni­sie­rungen“ und entsprechende Mietpreissteigerungen ver­hindern.

Städte wie Nürnberg und München haben mit entsprechenden Rege­lungen gute Erfahrungen gemacht. Alleine München hat für 21 Quartiere Er­­hal­tungs­satzungen erlassen, in denen rund 253.000 Einwohner in 141.000 Wohnungen leben. Köln muss diesen Weg ebenfalls konsequent gehen.

Grund und Boden ist nicht vermehrbar und darum nicht wie eine beliebige Ware zu behandeln. Aus diesem Grund kann UND MUSS die Stadt über die Bereitstellung von eigenen Flächen in be­son­derer Weise gegen die marktbedingten Fehlentwicklungen der ver­gangen­en Jahr reagieren.

Bauland ist Mangelware. Die Stadt sollte möglichst keine eigenen Grundstücke mehr veräußern, schon gar nicht zum Stopfen von Haushaltslöchern. Sie sollte vielmehr selbst Grundstücke und Brachen erwerben. Dazu ist das kürzlich wieder eingeführte Vorkaufsrecht der Stadt extensiv zu nutzen.

Der Verkauf von städtischen Grundstücken mit dem Ziel des Wohnungs­baus sollte in den kommenden Jahren aus­schließlich in Richtung öffentlich-rechtlicher, genossenschaftlicher oder ge­meinnütziger Träger­schaft erfolgen. Dies bietet eine Garantie für so­zia­len, beziehungsweise be­zahlbaren, Wohnraum.

Auch die Möglichkeit zur Vergabe in Erbpacht sollte verstärkt genutzt werden.

Gleichzeitig muss die Bereitstellung von städtischen Flächen an den Faktor Zeit gebunden werden, damit die Bauträger schnellst­möglich mit ihren Vorhaben beginnen.

Die Stadt Wien ist ein gutes Beispiel dafür, wie sich ein hoher Anteil an kommunalen Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand positiv auf das Mietniveau einer Metropole auswirkt. Auch Wien wächst rasch, ist aber nach wie vor die europäische Metropole des bezahlbaren und qualitativ guten Wohnungsbaus. Denn: Die Stadt Wien baut selbst. Sie ist Eigentümerin, Bauherrin, Vermieterin und Verwalterin eines großen kommunalen Wohnungsbestands, den sie kontinuierlich aufgebaut hat.

Köln kann nicht in kurzer Zeit das nachholen, was in Wien über 100 Jahre gewachsen ist. Rat und Ver­wal­tung sollten aber die Weichen dafür stellen, dass der kommunale Woh­nungs­bestand kontinuierlich steigt, auch durch eigene Bautätigkeit. Dies macht nicht nur so­zial­politisch Sinn. Die Attraktivität der Stadt führt auch dazu, dass sich Investitionen in den Wohnungsbau langfristig durch sichere Mieteinnahmen rechnen. Mittels eines kommunalen Fonds, in den die Mieteinnahmen fließen, könnten  Erhaltungs-, Sanierungs- und Bauinvestitionen finanziert werden. Die Mittel des kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramms könnten der Anschubfinanzierung dienen.

Aus heutiger Sicht hat sich die Umwandlung der GAG in eine Aktien­ge­sellschaft mit Minderheitsbeteiligung durch Dritte als Fehler erwiesen. Das Aktiengesetz verbietet eine stärkere sozialpolitische Ausrichtung der GAG. Auch die GAG hat in 2016 nur 350 und in 2017 rund 400 Sozial­woh­nungen gebaut.

Der geplante Rückzug der GAG AG von der Börse sowie der Rück­kauf von Aktien sind daher konsequent und müssen schnell umgesetzt werden.

Zusätzlich ist zu prüfen, ob die Überführung der GAG in eine andere Rechtsform wohnungspolitisch, steuer- und ver­gaberechtlich sinnvoller und vorteilhafter ist.

Die WSK bietet arbeitsplatznahen, bezahlbaren Wohnraum für Mit­arbeiter/innen im Konzern der Stadtwerke Köln. Durch den Erhalt, die Sanierung und die Erweiterung des Wohnungsangebots der WSK wird auch der Kölner Wohnungsmarkt entlastet. Deswegen ist eine Ausweitung des Angebotes anzustreben.

Im Januar 2017 haben der Mieterverein Köln und der DGB-Stadtverband Köln ein ge­meinsames Positionspapier veröffentlicht. Die Forderung: Bei der Um­ge­stal­tung des Deutzer Hafens muss sich die Stadt Köln dazu selber verpflichten, dass 70% des Wohnraums in öffentlich-rechtlicher oder genossenschaftlicher Träger­schaft entstehen. Mieterverein und DGB gehen damit über die bestehende Selbst­verpflichtung von Rat und Ver­wal­tung hinaus, nach der 30% des Wohn­raums im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus entstehen sollen.

Das reicht nicht! Es fehlt vor allem an bezahlbarem Wohn­raum. Die Best­lage des Deutzer Hafens - Rheinlage mit Blick auf Alt­stadt und Dom - darf deshalb nicht dazu führen, die städtischen Grundstücke mit größt­mög­lichem Gewinn an Investoren zu veräußern. Dies führt nur zu hoch­preisigem Wohnungsbau und geht am eigentlichen Bedarf vorbei. Rat und Verwaltung können mit der Um­set­zung des 70%-Zieles ein wichtiges Signal an die Menschen in der Stadt senden: Die Schaffung von be­zahlbarem Wohnraum ist wichtiger als mögliche Gewinne und Ren­di­ten!

Was ist jetzt zu tun? Eine Veränderung der bisherigen städtebaulichen Nut­zungs­planung ist nicht notwendig. Vielmehr geht es jetzt um die Aus­wahl geeigneter öffentlich-rechtlicher und/oder genossenschaftlicher Bauträger. Da sich rund 80% der Fläche in städtischem Besitz befinden, liegt die Entscheidung beim Rat.

Eine Lösung zur Überwindung des Wohnungsmangels ist die Nach­ver­dichtung be­stehender Wohngebiete. Hier sind aber enge Grenzen ge­setzt, da für ein lebens­wertes und verträgliches Wohngebiet auch Frei-, Grün- und Ver­kehrs­flächen notwendig sind.

Potentiale für eine (Nach-)Verdichtung und Optimierung der Flächen­nutzung sehen wir bei Gewerbeflächen, die für Dienstleistungen oder Ein­zel­handel ge­nutzt werden. Fläche ist wertvoll – ökonomisch wie öko­lo­gisch. Deswegen sollten In­vestoren bei größeren Pro­jekten über das Bau- und Planungsrecht gezwungen werden, notwendige Kunden­park­plätze durch den Bau von Park­häusern zu realisieren. Beispiele sind hier Möbel­häuser und Einkaufszentren in Stadtrandlage. Eingeschossige Discounter sollten künftig durch mehr­ge­schos­sigen Gewerbeimmobilien ersetzt werden.

Die Kölner Verwaltung hat keinen guten Ruf: Beklagt werden vor allem lange Be­ar­beitungszeiten bei der Planung und Genehmigung von Bau­vor­haben, man­geln­de Transparenz und unklare Verantwortlichkeiten. Hier stellt sich die Frage, ob die Verwaltung in diesem Bereich gut und zeit­ge­mäß aufgestellt ist.

Ein­deutig be­legt ist: Der Personalabbau im öffent­lichen Dienst ist auch an den für Bauen und Liegenschaften zuständigen Ämtern nicht spurlos vor­über gegangen. Hinzu kommt, dass die Auswirkungen des demo­gra­phischen Faktors zwar erkannt wurden, eine Gegensteuerung aber unter­blieb und damit selbst im Bereich „allgemeiner Verwaltungsdienst“ zahl­reiche Planstellen unbesetzt sind. Damit liegt ein Teil des Problems in einer falschen Per­so­nal­politik von Stadtspitze und Rat.

Gleiches gilt auch für die kommunale Wohnungsaufsicht, um bei­spiels­weise wirksam gegen Zweckentfremdung von Wohnraum, gegen länger­fris­tigen Leer­stand, gegen Überbelegung oder „Schrottimmobilien“ vor­zu­gehen.

Ein weiteres Problem, mit dem sich alle Kommunalverwaltungen aus­ein­an­der setzten müssen: Die Bauwirtschaft sucht händeringend nach Fach­kräften und zahlt in der Regel besser als der öffentliche Dienst. Zu­sätz­liche Fachkräfte werden die Kom­mu­nen daher nur finden, wenn sie die Stellen in den Bereichen Planung, Liegen­schaften und Bau höher be­wer­ten.

Mietrecht ist Bundesrecht. Die Landesregierung ist jedoch gefordert, über den Bundesrat aktiv zu werden und mieterfreundliche Initiativen der Bundesregierung oder anderer Bundesländer zu unterstützen. Zu den vor­dringlichen miet­recht­lichen Zielen gehören niedrigere Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen, eine Re­form des Mietspiegels (Der Mietspiegel muss auch die unveränderten Bestands­mieten abbilden, nicht nur die teureren Neuvermietungen) und eine Reform der Modernisierungsumlage (Keine „unendliche“ Abschreibung von Investitionen und Begrenzung der Miet­er­höhungen auf die Höhe der eingesparten Energiekosten).

Die Kölner Parteien sowie die Landtags- und Bundestagsabgeordneten sind aufgefordert, sich für ein soziales Mietrecht einzusetzen.

Der große Bedarf an (bezahlbarem) Wohnraum und die niedrigen Zinsen bieten öffentlich-rechtlichen oder gemeinnützigen Bauträgern ein ideales Umfeld. Jede Investition in Wohnraum trägt sich über gesicherte Miet­ein­nahmen von selber.

Jetzt kommt es auf den Willen von Stadtspitze und Rat an, über weitere kommunale Investitionen, über eine Stärkung der GAG und über eine stärker steuernde und gemeinnützig orientierte Grund­stückspolitik zur Verwirklichung des Menschenrechts auf Wohnen beizutragen, denn: Wohnungspolitik ist Sozialpolitik.

Kommunale Investitionen in bezahlbaren Wohn­raum rechnen sich mittel- und langfristig auch, weil unge­bremst steigende Mieten die Ausgaben der öffent­lichen Hand immer stärker belasten. In 2016 hat die öffentliche Hand (Bund und Länder) fast 15 Mrd. Euro für Wohngeld und die Auf­wen­dungen für Unter­kunft und Heizung (KdU) im Rahmen der Grund­siche­rung für Arbeit­suchen­de oder Sozialhilfe gezahlt.